Bong bóng bất động sản xì hơi, “mèo” ngân hàng khóc “chuột” doanh nghiệp
Sau cuộc họp mặt giữa thống đốc Ngân hàng Trung ương và một số “ông kẹ” trong ngành bất động sản (BĐS) như Vinhomes, Novaland, Đất Xanh… hôm 9/1/2023 đã kết thúc mà không tìm được tiếng nói chung, hàng loạt các mã chứng khoán các đại gia BĐS đã rớt giá thê thảm và bị bán tháo vào thứ Hai, ngày 13, tháng Hai, 2023. VNindex nhanh chóng rớt khỏi vùng hỗ trợ 1050 điểm, báo hiệu cơn hoảng loạn của thị trường bắt đầu. Điều này không khó đoán bởi “chuyện gì đến phải đến.” Đơn giản là bong bóng nào thì cũng phải đến lúc nổ tung hoặc xì hơi. Những cú bơm tiền hay bắt đáy không có ý nghĩa nhiều trong một đợt suy thoái dài hạn.
Cuộc họp do thủ tướng chủ trì hôm 17/2/2022 cũng đã không có nội dung nào khác so với cuộc họp giữa thống đốc Ngân hàng Trung ương chủ trì cuối tuần trước. Khi bà Nguyễn Thị Hồng đưa thông điệp: “Các doanh nghiệp phải lường trước được rủi ro thị trường cũng như cần có tầm nhìn vĩ mô trước định hướng đầu tư. Room tín dụng cho các doanh nghiệp BĐS không thiếu, vấn đề là các doanh nghiệp không đảm bảo các tiêu chí cho vay…” Có nghĩa là “tuần trăng mật” giữa ngân hàng và doanh nghiệp BĐS đã hết và đến thời “thân ai người ấy lo, tiền ai người đó giữ.” Doanh nghiệp nào “banh xác” thì ngân hàng sẽ là kẻ “hốt xác” như những gì người ta đang thấy với FLC, Tân Hoàng Minh, Louis Holdings…
Phát biểu của ông Thủ tướng Phạm Minh Chính trong cuộc họp 17/2/2023 tỏ vẻ rất khách quan “Không ai giải cứu ai. Doanh nghiệp BĐS phải có trách nhiệm với chính mình…” là một cái phủi tay phũ phàng trước đám doanh nghiệp BĐS. Thời kỳ “gà đẻ trứng vàng” của BĐS đã chấm dứt. Có một điều thú vị là nếu như độc giả đọc các bài phân tích đánh giá về kinh tế của Viettan.org nhiều năm trước thì có thể thấy nội dung của ông Thủ tướng Phạm Minh Chính bây giờ giống hệt những gì mà Viettan.org cũng như nhiều trí thức, chuyên gia “phản động” đã phản ánh trước đó.
Ai cũng thấy mức giá “trên trời” sau mỗi chu kỳ bong bóng BĐS khiến cho hố sâu ngăn cách giàu nghèo trong xã hội trở thành vực thẳm, sự bất cập trong quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam. Nhưng một trong những lý do mà giá BĐS ở Việt Nam tăng chóng mặt không được nhắc đến đó là mức “cắt phế” tàn bạo của quan chức cộng sản. Chi phí ẩn để bôi trơn đủ mọi cấp từ địa phương đến trung ương, đủ mọi ban ngành của một dự án là rất lớn và không ngừng tăng lên bởi lòng tham không đáy của đám quan chức. Điều này góp phần lớn vào giá thành sản phẩm nhưng không bao giờ được hạch toán. Trong thời điểm giao dịch tốt những chi phí này sẽ được người mua cuối cùng chịu. Nhưng ở giai đoạn thị trường đóng băng thì tất cả chi phí ngầm này sẽ đè nặng lên vai doanh nghiệp.
Ở đây, cần nói thêm về quan hệ giữa ngân hàng và doanh nghiệp không phải là một quan hệ bình đẳng. Người đi vay luôn ở thế “nắm dao đằng lưỡi” bởi chính sách “lãi suất tự do” sau thời gian ân hạn. Ở thời điểm nguồn tiền dồi dào, các ngân hàng thương mại có thể hạ mức lãi suất cho vay rất hấp dẫn so với lợi nhuận kỳ vọng mà BĐS hay chứng khoán mang lại. Việc thẩm định tài sản cũng như chấp nhận cả những tài sản “hình thành trong tương lai” cũng dễ dàng. Nhưng chính sách tín dụng có thể đảo ngược nhanh chóng bất kể lúc nào. Doanh nghiệp và người dân vay tiền ngân hàng không thể nào lường trước mức lãi suất sau thời gian ân hạn có thể tăng gấp đôi, gấp ba. Ngay cả việc trả nợ vay trước thời hạn cũng bị phạt nặng. Có nghĩa là, một khi doanh nghiệp hay người dân vướng vào nợ ngân hàng, thì đều là “vịt” để bị vặt lông theo đúng nghĩa.
Thời các doanh nghiệp BĐS tăng trưởng theo cấp số lần với sự ưu ái của giới cầm quyền đã qua và giờ những doanh nghiệp từng bị coi là “too big to fall” đang đối mặt với khả năng sụp đổ. Đơn giản vì thị trường BĐS Việt Nam đã đi đến bước cuối cùng của mô hình Ponzi và giới chóp bu chính trị cũng đã ăn no từ đám doanh nghiệp BĐS. Áp lực về tài chính vĩ mô, mô hình tăng trưởng cần phải hướng theo chiều sâu không cho phép tiếp tục theo đuổi các chính sách cướp bóc cũ. “Chanh đã bị vắt hết nước” đó chính là thân phận của rất nhiều doanh nghiệp BĐS hiện nay.
Tuy nhiên, trường hợp doanh nghiệp BĐS là sân sau của các ngân hàng thương mại thì rủi ro mà những doanh nghiệp BĐS cũng là rủi ro của ngân hàng. Các ngân hàng như SCB, VietBank đang gặp vấn đề nghiêm trọng về thanh khoản sau hàng loạt những bê bối lừa người dân gửi tiền tiết kiệm chuyển thành mua trái phiếu “3 Không” hay bảo hiểm Manulife. Người dân ồ ạt đến rút tiền và khiếu kiện tập thể tạo ra một cuộc khủng hoảng về niềm tin lan rộng, khiến các ngân hàng này nhanh chóng cạn thanh khoản. Vietbank trên danh nghiã thuộc về tập đoàn Hoa Lâm của bà Trần Thị Lâm nhưng thực chất là tài sản của gia tộc Trần Đức Lương và Trần Tuấn Anh. Do đó, kết cục của Vietbank hoàn toàn khác với SCB. Chuyện “giải cứu” vẫn có thể được ngấm ngầm thực hiện bởi ngân hàng TW.
Việc ông Đào Minh Tú động viên “ngân hàng và doanh nghiệp BĐS đều chung một con thuyền” có phần đúng với các doanh nghiệp BĐS là sân sau của các ngân hàng thương mại và nằm trong nhóm lợi ích được ưu tiên, do các thế lực chính trị lớn hậu thuẫn. Còn đối với các doanh nghiệp đang trong vòng ngắm của phe “đốt lò” như FLC, Vạn Thịnh Phát, v.v. thì đó chỉ là câu đãi bôi “mèo khóc chuột” mà thôi.
Cơn ác mộng mới chỉ bắt đầu
Trong cuộc họp thủ tướng chủ trì hôm 17/2/2023, hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều kêu than về tình hình thanh khoản, tín dụng, chính sách ưu đãi, hỗ trợ có lợi cho doanh nghiệp mình. Nhưng khả năng nhượng bộ của Ngân hàng Trung ương cũng như các chính sách ưu đãi là bất khả thi. Đại diện Vinhomes cho biết nếu các chính sách không tiếp tục hỗ trợ thì rất nhiều doanh nghiệp BĐS sẽ phá sản trong năm nay. Số lượng doanh nghiệp BĐS phá sản đã tăng 40% trong năm vừa qua. Điều này không ngoại lệ với bất cứ doanh nghiệp nào ngay cả đối với Vinhomes, Novaland, Sunshine, Sungroup….
Việc ngân hàng khó hạ chuẩn cho vay bởi hai lẽ. Thứ nhất, dư nợ cho riêng BĐS đã hơn 21% tổng dư nợ ngân hàng. Nhưng con số thực tế cao hơn nhiều bởi một tỷ lệ không nhỏ vay tiêu dùng, vay sản xuất, dịch vụ… thực chất là vay đầu tư BĐS. Ngoài ra, rất nhiều ngành kinh tế liên quan đến BĐS như vật liệu xây dựng, nội thất, thiết kế, tư vấn, giám sát, máy công cụ… Nên nếu chỉ bóc tách 21% tổng dư nợ thuộc về BĐS chưa phản ánh hết được tỷ trọng nợ của lĩnh vực BĐS. Thứ hai, việc hạ chuẩn vay nợ BĐS hiện nay là bất khả thi. Bởi trị giá của BĐS Việt Nam đã bị thổi lên hàng chục lần trong một thời gian rất ngắn, nó vượt xa giá trị thực. Tỷ số nợ cho vay/tài sản thế chấp ở ngân hàng hiện nay không còn nhiều ý nghĩa trong việc đảm bảo rủi ro. Bên cạnh đó, tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu của rất nhiều ông lớn BĐS đã trở thành con số châm biếm khi nợ gấp hàng chục lần vốn chủ sở hữu và nợ ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn.
Quả bom “Trái phiếu doanh nghiệp” hơn 700.000 tỷ đang đếm ngược và mới đây hàng loạt các doanh nghiệp đã phải khất nợ đến hạn. Những cái tên như Đức Long Gia Lai, Hưng Thịnh Incons, Angimex,… mới chỉ là khúc dạo đầu. Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, năm 2023, sẽ có khoảng 289.819 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Riêng tháng đầu năm, có khoảng 17.500 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn; trong đó, 10.500 tỷ đồng trái phiếu bất động sản, chiếm 60% giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) và 5.900 tỷ đồng trái phiếu xây dựng, chiếm 34%.
Một qui luật mà giới doanh nghiệp BĐS nói riêng cũng như giới doanh nhân Đỏ nói chung nên thấu hiểu là “con gì nuôi béo cũng để thịt.” Thân phận của giới doanh nhân trong nền kinh tế có cái đuôi định hướng XHCN thực ra rất mong manh, bất định. Khi thần thế còn thì tha hồ cướp bóc, khi thần thế đổ thì trở thành vật tế thần. Giới chức cộng sản luôn thừa độ lưu manh và bạc bẽo, khi hết giá trị lợi dụng, chúng sẵn sàng quay lại “mần thịt” ngay những kẻ đã cung phụng và ủng hộ tài chính cho chúng. Điều này rất đúng với các tập đoàn BĐS hiện nay.
Nói cho cùng thì sự sụp đổ của thị trường BĐS Việt Nam cũng như các tập đoàn ngàn tỷ trong lĩnh vực này là một thực tế khách quan không thể né tránh. Nếu những doanh nhân tỷ đô như Trịnh Văn Quyết, Đỗ Anh Dũng, Trương Mỹ Lan và nhiều doanh nhân lừng lẫy trước đó hay sau này có thể ngẫm nghĩ một chút về thân phận chính trị của bản thân họ thì có lẽ cũng là một điều tốt. Tất cả đều là nạn nhân của lòng tham của chính họ và là sản phẩm của một chế độ xã hội thối nát. Cơn ác mộng mới chỉ bắt đầu và Việt Nam đã bước vào một thập niên mất mát đau thương mà người trả những tấm bill ghi nợ của cả xã hội không ai khác vẫn luôn là Nhân Dân.
Tân Phong