Sau một thời gian gián đoạn, dự án Hạ Long Xanh của ngài tỷ phú Phạm Nhật Vượng ở tỉnh Quảng Ninh đang được tái khởi động lại với tiến độ triển khai ồ ạt. Đây là đại dự án của Vingroup với mức đầu tư được công bố lên tới 10 tỷ Mỹ kim, được giới chóp bu cộng sản Việt Nam bật đèn xanh ủng hộ từ 3 năm qua.
Siêu dự án tỷ đô này là niềm kỳ vọng đem về nguồn thu lớn cho địa phương cũng như viễn cảnh tươi đẹp cho vùng đất cửa biển còn nhiều khó khăn, dân cư thưa thớt. Tuy nhiên, có nhiều vấn đề cần phải xem xét trên phương diện tối ưu việc sử dụng tài nguyên đất đai, cũng như lo ngại an ninh quốc gia khi đặt vị trí địa lý của dự án có qui mô hơn 4.109 hecta (trên thực tế diện tích của dự án lên tới hơn 7.000 hecta bao gồm cả phần mặt nước) trong bức tranh tổng thể của chương trình “vành đai kinh tế Bắc Bộ” do Trung Quốc Cộng sản đảng thúc đẩy.
Trong bối cảnh u ám của nền kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản Việt Nam (BĐS) chứng kiến mức độ suy giảm thảm họa khi tổng lượng giao dịch chỉ bằng 1/10 so với năm 2022. Quả bom Nợ khổng lồ đang gióng hồi chuông gọi hồn cho ít nhất phân nửa các công ty BĐS trên toàn quốc. Ngay cả những ông lớn như Vingroup và Novaland, Sungroup, Sunshine, Vạn Thịnh Phát cũng không ngoại lệ. Nợ lớn hơn vốn chủ sở hữu nhiều lần và khó khăn trong việc tiêu thụ đống hàng tồn dang dở hàng chục tỷ USD khiến ngay cả những ông lớn như Novaland đối diện nguy cơ phá sản. Novaland chính thức vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp vào ngày 22 tháng Sáu, 2023 vừa qua khi Chủ tịch Đỗ Thành Nhơn xin trái chủ hoãn nợ cho công ty.
Việc Vingroup tái khởi động đại dự án tỷ đô Hạ Long Xanh bị đắp chiếu gần một năm do khó khăn tài chính là một tín hiệu tốt hay là một cuộc chơi tất tay “cố đấm ăn xôi” của ngài tỷ phú Phạm Nhật Vượng? Ngài tỷ phú BĐS Phạm Nhật Vượng có đang “giấu trời qua bể” mục đích thực sự của dự án này?
Hạ Long Xanh: Canh bạc tất tay của Phạm Nhật Vượng
Ở Việt Nam, Phạm Nhật Vượng giống như vua Midas. Chỉ cần ông ta chỉ tay vào bất cứ mảnh đất nào trên hình chữ S, nơi đó phải thuộc về Vingroup. Các dự án BĐS của Vingroup ở bất cứ đâu cũng bán đắt như tôm tươi với mức giá trên trời. Quĩ đất của Vingroup lớn hơn quĩ đất của một tỉnh thành và chiếm cứ những vị trí đắc địa.
Tuy nhiên, câu chuyện về dự án Hạ Long Xanh thì khác. Nếu như ông Phạm Nhật Vượng muốn biến nơi đây thành một phiên bản Phú Quốc, với những khu shophouse kiến trúc tân cổ điển mang dáng vẻ Châu Âu, những mô hình nhân bản, lai căng từ Venice đến Paris… thì thời điểm hiện nay không còn thích hợp nữa.
Shophouse, villa, trung tâm thương mại… từng là những sản phẩm có mức siêu lợi nhuận và được thị trường chào đón nồng nhiệt, nay nằm trong danh mục ế ẩm, giảm giá, tồn kho lớn nhất của các doanh nghiệp BĐS. Kinh tế thời 4.0 và thương mại điện tử nhanh chóng biến những căn shophouse đắt giá trở thành lỗi thời và mất giá thảm hại. Chiến dịch “đốt lò” của ông Nguyễn Phú Trọng cũng khiến cho giới quan chức – nhóm người có nhu cầu tích lũy BĐS lớn nhất – né xa việc đổ tiền vào những BĐS đắt giá. Việc ông Phạm Nhật Vượng tuyên bố đầu tư 10 tỷ USD vào dự án Hạ Long Xanh liệu có phải là quyết định khôn ngoan trong bối cảnh kinh tế ảm đạm, thị trường thừa mứa hàng cấp cao và khẩu vị của giới đầu tư đã thay đổi?
Thời gian gần đây, dư luận trong nước xôn xao về đề nghị của Bộ Xây dựng muốn sửa đổi Luật Đất đai hiện hành, cho phép người nước ngoài có thể mua và sử dụng đất ở lâu dài ở Việt Nam. Nhận định có tới 4 triệu người nước ngoài và kiều bào muốn sở hữu nhà đất Việt Nam của Bộ Xây dựng dấy lên lo ngại về một cuộc di cư ồ ạt từ người láng giềng phương Bắc “có đường biên giới chung với tỉnh Quảng Ninh.” Nhiều người dân đặt câu hỏi “Tại sao Bộ xây dựng có thể biết chính xác có 4 triệu người nước ngoài và Việt kiều có nhu cầu mua nhà Việt Nam?”
Có thể thấy rõ nhu cầu nội địa với những loại hình sản phẩm cao cấp như ở dự án Hạ Long Xanh sẽ rất thấp trong nhiều năm tới. Ngay tại thời điểm hiện tại, hàng trăm ngàn căn hộ shophouse, condotel, biệt thự biển ở khắp mọi miền đang tình trạng bỏ hoang, không có người ở, không có người thuê, gần như không có giao dịch. Vậy ngài tỷ phú Phạm Nhật Vượng xây dựng cả một đại đô thị Hạ Long Xanh – nơi chỉ dành cho giới nhà giàu, với quĩ đất tương đương với quận Đồ Sơn, Hải Phòng, thì sẽ để bán cho ai?
“Lót ổ” đón… Hán tộc?
Hãy mở tấm bản đồ vịnh Bắc Bộ để nhìn rõ vị trí trung tâm của khu vực ven biển Hải Phòng-Quảng Yên trong kế hoạch “Hai hành lang, một vành đai kinh tế” mà hai đảng cộng sản “anh em” đang dốc sức triển khai.
Với hơn 4.100 hecta được cấp phép tương đương diện tích quận Đồ Sơn của thành phố Hải Phòng, chưa kể dự án “công viên rừng” 650 hecta đối diện qua quốc lộ 18A và diện tích mặt nước, dự án Hạ Long Xanh trên thực tế có thể mở rộng gấp đôi hơn 7.000 hecta. Đây là một siêu dự án có diện tích lớn chưa từng có và cũng chiếm cứ một vị trí địa lý hết sức đặc biệt.
Dự án này án ngữ toàn bộ phần “mặt tiền biển” của thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh, chiếm hết các xã đảo Hoàng Tân, Liên Hòa, Hà An, Tân An của thị xã Quảng Yên. Nếu nhìn vào tấm bản đồ định hướng phát triển “Hai hành lang một vành đai kinh tế” thì khu vực này nằm trong khu vực lõi (vùng khoanh tròn) với qui hoạch phát triển các khu vực cảng biển, trung tâm logistic, công nghiệp cao.
Khu vực cửa sông Bạch Đằng và vùng cửa biển Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh từng được Toàn quyền Đông Dương Paul Doumer cách đây hơn 100 năm đã nhận định là nơi mà đáng nhẽ ra một cảng biển nước sâu phải được xây dựng thay thế cho cảng Hải Phòng – vốn dĩ là một khu vực thường xuyên bị bồi lấp.
Trong chiến lược thôn tính Đông Nam Á, một trong những điểm chiến lược quan trọng trong sơ đồ “nhất đới, nhất lộ” là khu vực cảng biển Hải Phòng – Quảng Yên. Trung Quốc cực kỳ thèm muốn một cảng biển chiến lược ở đây để làm trung tâm logistic cho vành đai kinh tế Bắc Bộ và mở thông tuyến đường chiến lược Côn Minh – Hải Phòng để thúc đẩy phát triển tỉnh Vân Nam. Một cảng biển chiến lược sẽ là đột phá khẩu cả về kinh tế lẫn ảnh hưởng chính trị, quân sự trong tham vọng bá quyền Biển Đông của Trung Nam Hải. Không hề nói quá khi đánh giá về vị trí địa lý của Quảng Yên là một trong những vị trí số 1 ở vùng Bắc Bộ có tiềm năng phát triển cực lớn trong tương lai không xa.
Được biết, Trung Quốc cũng đang gấp rút hoàn thành con kênh đào Pinglu lớn nhất thế giới, dài 135 km, có giá trị đầu tư hơn 10 tỷ USD qui đổi. Theo như lời của Gao Zhendong – một “chuyên gia” của Trung Quốc đại lục cho báo giới hay con kênh đào này sẽ “giúp Trung Quốc gắn bó chặt chẽ hơn với thị trường các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN). Là 1 phần trong hành lang thương mại gồm cả đường bộ và đường biển kết nối phía Tây của Trung Quốc với vịnh Bắc Bộ và Biển Đông, kênh đào dự kiến sẽ có thể vận chuyển 108 triệu tấn hàng hóa vào năm 2035 và 130 triệu tấn vào năm 2050. Tuyến đường ra biển 2 chiều này được dự báo sẽ rất đông đúc vì giúp cắt giảm chi phí đáng kể. Những tàu container và tàu chở hàng cỡ lớn sẽ chỉ mất vài tuần để di chuyển từ Nam Ninh tới các nước ASEAN như Việt Nam, Malaysia, Singapore, Indonesia…”
Khi kênh đào Pinglu hoàn thành và đi vào hoạt động thì một cảng biển chiến lược tại Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh sẽ có vai trò cực kỳ quan trọng đảm bảo cho tuyến thông thương các tỉnh phía Tây Nam Trung Quốc với các nước trong Đông Nam Á.
Vậy tại sao, dự án Hạ Long Xanh của Phạm Nhật Vượng lại chiếm cứ vị trí chiến lược này và lại được cấp phép để xây… biệt thự biển và shophouse? Về phương diện tối đa lợi ích và phát triển bền vững tài nguyên đất đai, việc cấp phép một dự án BĐS ở vị trí này là cực lãng phí bởi như vậy nhà nước chỉ thu tiền bán đất một lần là hết. Trong khi nếu phát triển phức hợp cảng biển, khu chế xuất, trung tâm logistic thì sẽ mang lại lợi ích vô cùng to lớn và lâu dài. Giới chóp bu CSVN biết rõ điều này cũng như vai trò địa lý then chốt của Quảng Yên trong “hai hành lang, một vành đai kinh tế,” vậy tại sao lại cấp phép cho Phạm Nhật Vượng?
Với một vị trí như dự án Hạ Long Xanh, liệu rằng việc cấp phép thần tốc cho một dự án BĐS có quá là vội vàng của giới chức chóp bu CSVN hay không?
Có hay không việc giới chóp bu đảng CSVN và Phạm Nhật Vượng muốn che đậy một vụ áp phe ngầm với Trung Nam Hải thông qua vỏ bọc một dự án BĐS là Hạ Long Xanh? Việc thâu tóm cảng Hải Phòng khó khăn hơn rất nhiều việc tạo ra một “đặc khu cảng biển” ở Quảng Yên – khu vực sát cạnh cảng Hải Phòng. Nhưng nếu cấp phép xây dựng ở đây một phức hợp cảng biển, logistic do các nhà thầu Trung Quốc xây dựng và sở hữu thì sẽ gặp nhiều phản đối từ dư luận cũng như rủi ro chính trị khác. Nên việc một tỷ phú số 1 Việt Nam được “ủy quyền” trong thương vụ chục tỷ USD này sẽ dễ dàng hơn nhiều. Giống như một dự án BĐS của Vingroup ở Thủy Nguyên, Hải Phòng mới đây đã qua tay một công ty BĐS Singapore mà thực chất là của những ông chủ Trung Quốc trong thương vụ rất kín tiếng.
Tùng Phong