Đông Nghi
Việt Nam đang ở trong một giai đoạn “trì hoãn nợ” tương tự như Trung Quốc
Nền kinh tế Việt Nam đang đứng trước một thử thách lớn về nợ xấu, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), với những điểm tương đồng “Sự mục nát kéo dài” (Prolonged Decay) ở Trung Quốc.
Tuy khác nhau về quy mô và cách thức xử lý, nhưng nếu không có các biện pháp quyết liệt và thực chất, Việt Nam có nguy cơ đối mặt với một giai đoạn tăng trưởng chậm và năng suất thấp do dòng vốn không được lưu thông hiệu quả.
I. Trì hoãn nợ
Việt Nam đang ở trong một giai đoạn “trì hoãn nợ” tương tự như Trung Quốc.
Giống như Bắc Kinh sử dụng các chính sách khoan dung để ổn định hệ thống tài chính, Việt Nam cũng áp dụng Thông tư 02/2023/TT-NHNN (và các bản gia hạn). Chính sách này cho phép các ngân hàng cơ cấu lại thời hạn trả nợ cho các doanh nghiệp gặp khó khăn mà vẫn giữ nguyên nhóm nợ.
Hệ quả là, nợ xấu trên sổ sách có vẻ ổn định, nhưng rủi ro vẫn còn đó. Tỷ lệ nợ xấu thực tế, nếu cộng cả nợ được cơ cấu và nợ tiềm ẩn từ các trái phiếu doanh nghiệp, cao hơn nhiều so với con số báo cáo.
Cả hai nước đều đối mặt với việc vốn tín dụng bị kẹt cứng trong các dự án BĐS dở dang. Tại Trung Quốc, đó là hàng loạt thành phố ma và khủng hoảng của Evergrande và Country Garden.
Tại Việt Nam, nhiều tập đoàn lớn cũng rơi vào khủng hoảng thanh khoản. Khi dòng tiền từ BĐS không về, ngân hàng không thu hồi được nợ, tạo ra hiện tượng “nghẽn” tín dụng. Ngân hàng buộc phải gồng mình hỗ trợ để tránh sự sụp đổ dây chuyền, khiến một lượng lớn vốn bị giam và không thể chảy vào các lĩnh vực khả năng tạo tăng trưởng và việc làm bền vững.
Hiện nhiều doanh nghiệp đang sống bằng tín dụng, khi phải đi vay mới để đảo nợ hay trả lãi cho các khoản vay cũ, hoặc được ngân hàng gia hạn nợ. Nhiều chủ đầu tư hiện nay không có doanh thu thực tế nhưng vẫn không tuyên bố phá sản nhờ các biện pháp cơ cấu nợ, chỉ cố gắng duy trì bộ máy tối thiểu và chờ đợi chính sách hoặc thị trường phục hồi.
II. Cục máu đông gây ra “sự mục nát kéo dài”
Trong nửa đầu năm 2026, tổng giá trị gốc và lãi trái phiếu doanh nghiệp phải trả là khoảng 123.000 tỷ đồng, trong đó ngành BĐS chiếm gần 55% tổng nghĩa vụ trả lãi của khối phi ngân hàng. Trên cả nước hiện vẫn còn hơn 2.900 dự án BĐS bị đình trệ.
Thay vì “thành phố ma” khổng lồ, Việt Nam có hàng nghìn dự án đắp chiếu hoặc xây dựng dở dang do thiếu vốn hoặc vướng mắc pháp lý và bị chôn vốn.
Các dự án hàng nghìn hecta ở Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu hay Phú Quốc, hiện chỉ là những dãy shophouse xây thô, không người ở, không tiện ích. Từng được quảng cáo là các đại đô thị hay khu vực nghỉ dưỡng đẳng cấp ven biển, giờ đây lại bị bỏ không.
Bên cạnh đó là hàng trăm dự án phải dừng lại do thanh tra hoặc sai phạm quy hoạch. Riêng TP.HCM có khoảng 504 dự án vướng pháp lý, tương đương với giá trị nguồn vốn bị chôn lên tới hàng triệu tỷ đồng. Trong đó có nhiều dự án tại khu đất vàng vẫn đang bị phong tỏa hoặc chờ đấu giá thi hành án do có liên quan đến Vạn Thịnh Phát.
Ngoài ra có không ít các tập đoàn lớn đang ra sức cơ cấu nợ và xin gia hạn trái phiếu liên tục. Công ty CP Đầu tư LDG có món nợ quá hạn chưa thanh toán lên đến hơn 734 tỷ đồng, với dự án đình trệ Khu dân cư Tân Thịnh (Đồng Nai) với 500 biệt thự xây dựng trái phép trên thửa đất 18 ha.
Tập đoàn Novaland đang tăng tốc tái cấu trúc, nhưng chỉ có thể đủ nguồn tiền trả các khoản nợ vay và trái phiếu vào cuối năm 2026 – 2027. Các dự án trọng điểm như Aqua City (Đồng Nai) và NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận) đang được ngân hàng hỗ trợ giải ngân theo từng phân khu.
Hưng Thịnh Land (thành viên Tập đoàn Hưng Thịnh) đang nỗ lực tái cấu trúc nợ, tiếp tục đàm phán gia hạn nhiều lô trái phiếu sang năm 2026-2027 để giảm áp lực tài chính ngắn hạn.
III. Hệ luỵ kéo dài cho nền kinh tế và người dân
Sự “mục nát kéo dài” này khiến nền kinh tế Việt Nam giống như một người khỏe mạnh nhưng có khối u âm ỉ: Không chết ngay, nhưng luôn cảm thấy mệt mỏi và dễ đổ bệnh khi trái gió trở trời.
Về vĩ mô, nếu nợ xấu không được xử lý dứt điểm, sẽ khiến cho chi phí vốn tăng cao. Các doanh nghiệp đang hoạt động tốt phải chịu lãi suất vay cao để ngân hàng có chi phí bù đắp rủi ro từ các khoản nợ xấu bị che giấu.
Các ngân hàng phụ thuộc vào tiền gửi ngắn hạn để tài trợ cho các khoản vay bất động sản dài hạn cũng đối mặt với rủi ro lệch kỳ hạn. Những biến động trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn 2022-2023 khiến doanh nghiệp BĐS không thể phát hành trái phiếu mới để đảo nợ cho các lô trái phiếu cũ đến hạn. Thêm vào đó vốn bị chôn trong các dự án BĐS “đắp chiếu” làm giảm sức lan tỏa của dòng tiền vào nền kinh tế.
Với người dân, họ đang phải trả lãi cao hơn để gánh rủi ro cho các khoản nợ của các doanh nghiệp BĐS xác sống. Người dân nếu lỡ mua một căn hộ hoặc mảnh đất tại một dự án bị vướng pháp lý hoặc của chủ đầu tư đang khó khăn sẽ khó bán tài sản và không thể vay vốn thế chấp.
Đáng lo hơn với những người dân mua trái phiếu BĐS. Họ đang bị ép hoặc mời chào chuyển đổi trái phiếu sắp đáo hạn sang thành BĐS dở dang, chuyển một khoản nợ sang một tài sản khó thanh khoản, làm rủi ro tăng gấp đôi.
Khi năng suất kinh tế giảm do vốn bị kẹt, Nhà nước có thể phải bơm thêm tiền vào hệ thống để cứu vãn tăng trưởng. Hệ quả là lạm phát tăng cao, làm giảm sức mua thực tế của đồng tiền trong túi người dân.
Việt Nam đang sử dụng các thông tư giãn nợ để tránh cú sốc tức thì. Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tạm thời. Nếu niềm tin cho thị trường bất động sản không sớm cải thiện, núi nợ xấu từ BĐS sẽ là cái bóng lớn kìm hãm đà tăng trưởng của Việt Nam trong nhiều năm tới.
Đối với cá nhân và nhà đầu tư, chiến lược an toàn nhất trong giai đoạn này là ưu tiên tiền mặt và cực kỳ cẩn trọng với các tài sản có tính pháp lý chưa rõ ràng.
Nguồn: Việt Nam Thời Báo
