Trần Đức Viên
Dự thảo Luật Đất đai đang được lấy ý kiến là cơ hội thể chế hóa quyết sách mang tính bước ngoặt mà Hội nghị Trung ương 3 vừa đưa ra.
Đất đai là tài nguyên đặc biệt, là không gian sinh tồn và phát triển của quốc gia. Việt Nam hiện vẫn còn hơn một triệu hecta đất chưa sử dụng, cùng vô số những khu “đất vàng” biến thành bãi cỏ hoang do các dự án “treo” và hàng loạt những vụ khiếu kiện dai dẳng tốn kém sinh lực xã hội.
Nghịch lý đó đến từ việc chúng ta đang quản lý nguồn lực sinh tồn cốt lõi của quốc gia bằng những cơ chế mang nặng tính hành chính, thiếu vắng sự minh bạch của dữ liệu và nhịp đập thực sự của thị trường.
Hội nghị Trung ương lần thứ ba vừa qua đã đưa ra những quyết sách đối với vấn đề quản lý đất đai, trọng tâm là yêu cầu chuyển từ “quản lý phân tán theo địa giới” sang “quản trị thống nhất không gian phát triển.”
Để các quyết sách mang tính bước ngoặt này đi vào cuộc sống, Dự thảo Luật Đất đai 2026 – được Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức lấy ý kiến rộng rãi từ ngày 20/7 đến 10/8/2026 – là cơ hội lịch sử để xóa bỏ những điểm nghẽn cội rễ, ngăn ngừa triệt để các cản trở thể chế, khơi thông nguồn lực đất đai quốc gia.
Những điểm nghẽn này chính là sự mù mờ không gian; thiếu minh bạch thông tin; và nguy cơ tư nhân hóa lợi ích, xã hội hóa rủi ro khi lạm dụng thu hồi đất cho dự án thương mại.
Trên tinh thần đó, chúng tôi đề xuất Dự thảo Luật Đất đai cân nhắc bổ sung theo 5 trụ cột cải cách như sau:
Trụ cột 1: Lấp đầy “khoảng trống không gian” bằng bản đồ pháp lý cấp cơ sở, chấm dứt cơ chế “xin-cho”
Nguyên nhân gốc rễ của những “cơn sốt đất” hay sự tùy tiện trong giao, cho thuê đất nằm ở sự mù mờ về không gian. Dự thảo 2026 cho phép chuyển tiếp không tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã đến năm 2030, chỉ phân bổ theo “chỉ tiêu diện tích.”
Chẳng hạn, một địa phương được bố trí bao nhiêu hecta đất ở hay đất thương mại, nhưng không xác định cụ thể vị trí, ranh giới trên bản đồ. Sự thiếu vắng bản đồ ranh giới thực địa có tính pháp lý ở cấp xã sẽ sinh ra sự tùy tiện và tạo kẽ hở cho cơ chế “xin-cho.”
Vì vậy, cần sửa đổi để bắt buộc duy trì bản đồ số hóa quy hoạch chi tiết đến cấp xã. Đồng thời, mọi quy hoạch “treo” quá 3-5 năm nếu không triển khai phải bị hủy bỏ, quy trách nhiệm rõ ràng, và trả lại quyền định đoạt cho người dân.
Trụ cột 2: Cơ chế “thị trường quyết định” và tái thiết cuộc sống trong thu hồi đất
Điểm nghẽn lớn nhất gây bức xúc trong quản trị đất đai hiện nay là sự phân phối chênh lệch địa tô. Khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất để triển khai các dự án kinh doanh thương mại, người dân có đất bị thu hồi được bồi thường theo cơ chế do Nhà nước quy định, trong khi giá trị bất động sản của dự án sau khi hoàn thành lại được xác lập theo cơ chế thị trường.
Sự chênh lệch này có thể khiến phần lớn giá trị gia tăng từ đất tập trung vào chủ đầu tư, còn người bị thu hồi đất ít được hưởng lợi từ quá trình tăng giá đó.
Trong khi đó, Dự thảo hiện vẫn duy trì phạm vi khá rộng các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất, từ an ninh quốc phòng, trụ sở cơ quan, công trình công cộng đến dự án vùng phụ cận, khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn…
Để quán triệt tinh thần chỉ đạo quyết liệt từ Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại Hội nghị Trung ương 3, cần thu hẹp tối đa diện thu hồi đất bằng biện pháp hành chính cho mục đích sinh lời. Pháp luật lúc này chỉ nên lùi lại làm “trọng tài,” trao quyền cho doanh nghiệp đàm phán đền bù trực tiếp với người dân theo cơ chế thị trường, nâng tỷ lệ diện tích đất trong các dự án thu hồi được người dân đồng thuận về giá bồi thường và các điều kiện liên quan lên 80%.
Đối với 20% diện tích còn lại chưa đạt được sự đồng thuận thông qua thương lượng tự nguyện, thay vì áp dụng biện pháp hành chính để thu hồi bắt buộc, Nhà nước có thể sử dụng cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai. Theo đó, đất được đưa vào một phương án quy hoạch chung để người dân có thể tham gia vào quá trình triển khai dự án và được hưởng một phần giá trị gia tăng do việc quy hoạch, đầu tư và phát triển hạ tầng mang lại, nhờ vậy bảo đảm chia sẻ địa tô công bằng.
Trong kinh tế học đô thị, việc đòi hỏi tỷ lệ thỏa thuận thành công 100% là điều bất khả thi trong thực tế. Con số 80% đồng thuận được đề xuất trên cơ sở tham khảo các bài học từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Đức, và Đài Loan. Con số này đủ lớn để chứng minh dự án có tính khả thi cao, được thị trường và đa số cộng đồng chấp nhận, đồng thời có khả năng cô lập nhóm thiểu số có hành vi đầu cơ trục lợi.
Trụ cột 3: Xóa bỏ độc quyền thông tin và mở cửa dữ liệu
Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia khổng lồ (với hơn 62,4 triệu thửa) hiện nay vừa phân tán vừa bị đóng kín. Nếu dữ liệu này chỉ khép kín cho cán bộ quản lý xem nội bộ, đó sẽ là một hệ thống “dữ liệu chết.” Dự thảo cần bắt buộc thiết lập Cổng Thông tin Giá đất Quốc gia với cơ chế Dữ liệu Mở (Open Data/API). Người dân phải được quyền truy cập công khai lịch sử giao dịch, giá cả trên nền tảng bản đồ số hóa (WebGIS) để tra cứu độc lập. Minh bạch dữ liệu chính là cơ chế tốt nhất để triệt tiêu nạn “cò đất,” tình trạng hai giá, từ đó trả lại sự trong sạch cho thị trường.
Trụ cột 4: Sử dụng công cụ kinh tế triệt tiêu đầu cơ
Sự lãng phí hơn một triệu ha đất chưa sử dụng bắt nguồn từ việc chi phí găm giữ đất quá rẻ. Thay vì loay hoay với những quyết định thu hồi hành chính khó thực thi đối với đất bỏ hoang, Dự thảo cần bổ sung định hướng thiết lập thuế bất động sản lũy tiến và thuế chống “lướt sóng” (đánh vào giao dịch ngắn hạn) làm vũ khí cốt lõi.
Nên đánh thuế thật nặng vào các giao dịch lướt sóng và bất động sản bỏ hoang để ép dòng vốn đầu cơ phải chảy ngược vào sản xuất kinh doanh, khơi thông nguồn lực quốc gia.
Trụ cột 5: Thượng tôn trách nhiệm giải trình và thiết lập tòa án chuyên trách
Quyền lợi của người dân chỉ thực sự được đảm bảo khi dỡ bỏ cơ chế các cấp chính quyền “vừa đá bóng vừa thổi còi” trong giải quyết khiếu nại. Việc Dự thảo duy trì cơ chế chủ tịch UBND tự giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính do chính mình ban hành là một vòng lặp thiếu khách quan. Cần dỡ bỏ cơ chế này và luật hóa việc thành lập tòa án chuyên trách về đất đai khách quan, độc lập để người dân có cơ quan tài phán phân xử các tranh chấp, khiếu kiện hành chính liên quan đến đất đai.
Tựu trung, một đạo luật đất đai “của nhân dân” phải trao quyền làm chủ thực sự cho người dân, lấy sự minh bạch thông tin làm cốt lõi, lấy công cụ kinh tế để chống lãng phí, và lấy tòa án chuyên trách để bảo vệ công lý. Bước vào kỷ nguyên mới, chỉ khi dám mạnh dạn đập bỏ những điểm nghẽn cũ, chúng ta mới có thể biến tài nguyên đất đai thành bệ phóng cho sự hưng thịnh của dân tộc.
Tia Sáng
—
Tài liệu tham khảo:
1. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Bộ Nông nghiệp và Môi trường. (https://mae.gov.vn/van-ban-du-thao-2271.htm)
2. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050, kế hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm 2021 – 2025. Học viện Nông nghiệp Việt Nam. (https://tnmt.vnua.edu.vn/tin-tuc-va-su-kien/quy-hoach-su-dung-dat-quoc-gia-thoi-ky-2021-2030-tam-nhin-den-nam-2050-ke-hoach-su-dung-dat-quoc-gia-5-nam-2021-2025-50744)
3. Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Báo Điện tử Chính phủ. (https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/toan-van-nghi-quyet-254-2025-qh15-quy-dinh-mot-so-co-che-chinh-sach-thao-go-kho-khan-vuong-mac-trong-to-chuc-thi-hanh-luat-dat-dai-119251225171010998.htm)
- Nguồn: Bauxite Việt Nam
