Mình thấy lo cho anh Phạm Nhật Vượng ở dự án này, bởi nó đối diện với quá nhiều thách thức không dễ hóa giải. Cụ thể:
– Về chi phí: Với gần 9 tỷ USD, việc huy động đủ vốn tiến hành dự án là không hề dễ, trong bối cảnh mảng xe điện của Vin vẫn đang trong tình trạng đốt tiền (dù tình hình có cải thiện). Khác với các dự án bình thường, dự án này Vin phải đắp đất lấn biển, với chi phí cao, thi công khó khăn hơn nhiều. Vì vậy, nếu như ở các dự án bất động sản khác, Vin có thể có lời ngay từ chênh lệch địa tô do gom được quỹ đất giá rẻ từ trước, thì ở dự án này Vin sẽ gặp rất nhiều thách thức trong bài toán cân bằng chi phí và lợi nhuận.
– Về bán hàng: Với chi phí cao như vậy, chắc chắn các sản phẩm ở dự án này giá cũng sẽ rất đắt, trong khi mọi tiện ích phải xây dựng từ đầu vì xung quanh hầu như chưa có gì. Với giá bán cao và tiện ích hạn chế, việc thuyết phục được khách hàng bỏ tiền mua sản phẩm ở dự án này sẽ rất khó khăn.
– Về kết nối: Dự án này hiện nằm ở vị trí xa xôi, cách trở, kiểu “in the middle of nowhere.” Kết nối đường bộ từ trung tâm TP.HCM hầu như chưa có vì cầu Cần Giờ vẫn chưa được xây. Kể cả trước mắt nếu có nhánh rẽ từ cao tốc Bến Lức – Long Thành xuống đường Rừng Sác thì đi lại vẫn khó khăn. Kết nối vào dự án hầu như chỉ thông qua con đường độc đạo là đường Rừng Sác.
Ý tưởng kết nối dự án với Vũng Tàu qua cầu vượt biển còn rất xa vời vì chi phí cao và kém hiệu quả. Còn tuyến metro từ Quận 7 nối xuống dự án cũng khó khả thi vì dọc tuyến đường đa phần là rừng đước, không có quỹ đất để xây dựng các khu đô thị, khu dân cư để tận dụng kết nối với các nhà ga và tăng hiệu quả dự án. Vì vậy, bỏ ra 3-4 tỉ USD để xây tuyến metro chỉ kết nối quận 7 với khu đô thị này sẽ là một khoản đầu tư kém hiệu quả (trừ khi bằng cách nào đó Vin được chấp nhận biến đất rừng dọc tuyến metro thành đất đô thị).
– Kéo dân về ở: Với combo thách thức giá nhà cao + vị trí xa xôi + kết nối kém + tiện ích ban đầu hạn chế, bài toán kéo dân về sẽ rất khó giải đối với Vin. Dù Vin nổi tiếng rất giỏi trong việc này ở một số dự án trước đây, nhưng với các đặc thù của dự án Vin Cần Giờ, viễn cảnh Vin không thể kéo đủ dân về ở tại dự án này, khiến nó trở thành một “thành phố ma,” là một điều chúng ta không thể bác bỏ.
Dự án này khiến mình liên tưởng tới dự án Forest City do đại gia bất động sản Trung Quốc Country Garden phát triển ở bang Johor, Malaysia. Forest City được hậu thuẫn bởi chính phủ Malaysia và thậm chí còn được coi là một phần của Sáng kiến Vành đai và Con đường của chính phủ Trung Quốc. Forest City cũng là một dự án lấn biển như dự án Vin Cần Giờ nhưng có vị trí và kết nối tốt hơn nhiều khi gần thành phố Johor Bahru, thủ phủ bang Johor thuộc hàng phát triển bậc nhất Malaysia, đồng thời nằm ngay cạnh Singapore. Tuy nhiên, cho đến nay dự án này hầu như đã thất bại, phải dừng giữa chừng, số cư dân đến ở cũng ít ỏi, khiến nó trông như một thành phố ma. Mình biết một số nhà đầu tư Việt Nam cũng đang chôn tiền tại đây. Với những thuận lợi lớn như vậy mà Forest City còn thất bại, thì Vin càng nên thận trọng trước khi đánh cược vào dự án Vin Cần Giờ này.
Mình rất trân trọng và ngưỡng mộ anh Vượng cũng như Vingroup, đặc biệt là trong lĩnh vực xe điện. Tuy nhiên, trong lĩnh vực bất động sản, mình nhận thấy Vin đang ngày càng gặp nhiều vấn đề tiềm tàng. Trung Quốc hiện vẫn đang trải qua một cuộc khủng hoảng bất động sản lớn khiến toàn bộ nền kinh tế lao đao, chủ yếu do sự phát triển nguồn cung quá lớn, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp nơi người dân có ít nhu cầu và khả năng chi trả. Hiện tại, mình thấy Việt Nam đang có xu hướng đi vào vết xe đổ đó, với các dự án ít tính khả thi về tài chính và thương mại như vậy đang được phát triển không chỉ bởi Vin mà còn bởi một số chủ đầu tư lớn khác.
Hiện tại, với quy mô khổng lồ của Vin, nếu Vin “hắt hơi sổ mũi” thì nói không ngoa là nền kinh tế Việt Nam cũng sẽ ớn lạnh. Vì vậy, việc cẩn trọng trong các dự án đầu tư khổng lồ như Vin Cần Giờ là điều cần thiết, không chỉ tốt cho “sức khỏe” lâu dài của Vin mà còn tốt cho sự ổn định của toàn bộ nền kinh tế quốc gia.
TS Lê Hồng Hiệp
Nguồn: FB Hiep Le
