Từ bong bóng bất động sản đến khủng hoảng tài chính ngân hàng
Mặc dù bộ máy tuyên truyền của Ban Tuyên giáo TW nỗ lực seeding những tin tức “tích cực” về nền kinh tế với những tin bài như đầu tư nước ngoài FDI tăng cao, các nguyên thủ và CEO các tập đoàn lớn đến Việt Nam xúc tiến các dự án tỷ USD, thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu khởi sắc những tháng cuối năm và xuất siêu lớn nhất trong 5 năm qua, v.v. Thế nhưng, những con số thống kê lại rất mâu thuẫn và bộ mặt các đầu tàu kinh tế, đô thị phía Nam thì lộ rõ vẻ tiều tụy, thê thảm với đời sống dân sinh ngày một cùng cực khó khăn.
Mới đây, tờ cafef.vn có một bài báo đáng chú ý về thực trạng sức khỏe doanh nghiệp, lượng hàng tồn kho và thời gian để có thể tiêu thụ của các doanh nghiệp BĐS – ngành công nghiệp đang chiếm dụng nguồn vốn xã hội lớn nhất ở Việt Nam nhưng không mang lại nhiều lợi ích đối với nền kinh tế cũng như gây ra vô vàn hệ lụy và gia tăng mâu thuẫn xã hội, khoảng cách giàu nghèo.
Theo đó, tờ báo dẫn trích báo cáo của Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV, thuộc Hội đồng tư vấn cải cách thủ tục hành chính của thủ tướng Chính phủ) khảo sát trong 1.600 doanh nghiệp niêm yết trên 3 sàn chứng khoán Việt Nam trong thời gian từ 2018 đến tháng 6 năm 2023 chỉ ra, rằng hầu hết các doanh nghiệp đều giảm đáng kể doanh số kể từ giữa 2018. Doanh thu của 8/10 nhóm ngành đều giảm, trừ lĩnh vực công nghệ thông tin, thương mại điện tử thì tăng trưởng, nhóm dịch vụ giữ nguyên qui mô doanh số nhưng lợi nhuận suy giảm đáng kể. Trong đó, nhóm BĐS, xây dựng là nhóm ngành có doanh số suy giảm lớn nhất.
Báo cáo của ban IV cũng cho biết thời gian trung bình để các doanh nghiệp BĐS hiện nay tiêu thụ hết số sản phẩm tồn với tốc độ tiêu thụ ở thời điểm hết quí 1/2023 là 5.662 ngày, tức khoảng hơn 15 năm. Cá biệt có doanh nghiệp số ngày tồn kho lên đến 54.334 ngày. Tức là doanh nghiệp đó cần tới …149 năm để bán hết lượng BĐS tồn kho. Mặc dù tờ báo không nêu tên “doanh nghiệp cá biệt” nhưng không khó đoán ra ai hiện sở hữu số lượng dự án, diện tích đất và sản phẩm BĐS lớn nhất ở Việt Nam.
Những gì mà chúng ta đang chứng kiến là một cuộc sụp đổ domino thị trường BĐS khi mà Cung đã vượt quá Cầu hàng chục, thậm chí hàng trăm lần trong phân khúc chiếm tới 98% số lượng dự án và giá trị đầu tư là nhà ở cao cấp, biệt thự, nhà phố shophouse, condotel, trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê.
Theo ghi nhận từ các diễn đàn môi giới BĐS, tình trạng cắt lỗ ở hầu hết các đại dự án của các “ông lớn” như Vingroup, Novaland, Sunshine, FLC… đang rất phổ biến, thậm chí nhiều nhà đầu tư thứ cấp ở các dự án của Novaland sẵn sàng cắt lỗ đến 50% giá khi mua, nhiều BĐS của FLC bị ngân hàng phát mãi với giá chỉ bằng 1/3 so với giá gốc ban đầu nhưng cũng không có giao dịch.
Theo dữ liệu từ 29 ngân hàng đã công bố báo cáo tài chính bán niên, tổng nợ xấu là 219.747 tỉ đồng, tăng đến 34% so với đầu năm nay. Nợ xấu tiếp tục gia tăng trong những tháng cuối năm và 2024 khi mà thông tư 02/2023 của Ngân hàng Nhà nước về việc gia hạn thời gian trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ đối với các doanh nghiệp BĐS đã hết.
Trong thực tế rất khó có được một số liệu chính xác về Nợ xấu liên quan trực tiếp đến các khoản tín dụng cho vay BĐS, bao gồm cả trái phiếu BĐS. Bởi nó là thông tin “tuyệt mật,” được nhóm lợi ích ngân hàng che dấu rất kỹ. Nhưng có thể lấy ví dụ sau đây về mức độ thổi giá, lừa đảo, chiếm dụng vốn xã hội và thao túng thị trường được các nhóm lợi ích doanh nghiệp BĐS và ngân hàng bắt tay nhau trong hàng thập kỷ qua: Cú bắt tay ma quỉ của nhóm doanh nghiệp Vinafood 2 và SCB!
“Từ 4 cơ sở nhà đất số 33 Nguyễn Du, số 34, 36, 42 Chu Mạnh Trinh được định giá tài sản đảm bảo ban đầu là 696 tỷ, được bơm thổi lên 2.000 tỷ, rồi thành 7.250 tỷ để thế chấp vay vốn. Các khoản vay và lãi đến hạn sẽ được chuyển về các chi nhánh trong hệ thống SCB và coi là khoản vay mới. Phương thức này được lặp lại nhiều lần, với số tiền sau lớn hơn số tiền trước, cộng gộp lại cả gốc, lãi, chi phí phát sinh và sau đó được điều chỉnh tài sản thế chấp cho phù hợp với qui định. Đó là chưa kể, các doanh nghiệp như Vinafood 2 có thể phát hành hàng ngàn tỷ ‘trái phiếu 3 Không,’ thu tiền trước của các khách hàng và không triển khai dự án…”
Câu chuyện này được ông Nguyễn Văn Đực, giám đốc cty BĐS Đất Lành, Địa ốc Xanh chia xẻ. Vụ áp phe của Vinafood 2 và SCB chỉ là một trong hàng trăm ngàn các doanh nghiệp có kiểu làm ăn tương tự và thật khó có thể hình dung về qui mô của quả bong bóng Nợ BĐS lớn đến mức nào. Nhưng chắc chắn khi nó bục vỡ, thì không một hệ thống tài chính nào có thể tồn tại.
Sự sụp đổ của thị trường BĐS chắc chắn sẽ dẫn đến khủng hoảng tài chính trong năm 2024 khi mà khoản Nợ 800.000 tỷ của nhóm doanh nghiệp BĐS, ngân hàng, chứng khoán không thể tất toán và trả lãi đúng hạn.
Trên thực tế, các doanh nghiệp BĐS lớn nhất như Vinhomes, Novaland, Sunshine,… đều trong tình trạng vỡ nợ kỹ thuật khi không thể trả lãi trái phiếu, lãi ngân hàng đúng hạn. Đối với trường hợp Novaland, công ty phát triển BĐS lớn thứ 2 ở Việt Nam hiện không thể trả được 7,8 triệu USD (một số tiền rất nhỏ so với tổng tài sản nhiều tỷ USD) tiền lãi từ khoản vay trái phiếu gần 300 triệu USD của nhóm nhà đầu tư nước ngoài. Đây cũng không phải là lần vỡ nợ đầu tiên của Novaland, đã nhiều lần doanh nghiệp này xin hoãn trả lãi đối với các lô trái phiếu nội địa trong năm 2022.
Tình trạng cũng không khả dĩ hơn đối với Vinhomes, công ty BĐS lớn nhất Việt Nam hiện đang thoái thác trả lãi cam kết đối với các khách hàng mua các căn hộ condotel, shophouse, biệt thự, có hợp đồng ủy quyền cho Vinhomes kinh doanh với mức “lãi” cố định. Hình ảnh các “thượng đế” của Vinhomes gia nhập đội quân dân oan, tham gia các cuộc tuần hành trên đường phố Hà Nội, Hải Phòng, Nha Trang, Đà Nẵng… với băng rôn và áo thun đồng phục đòi nợ, đã trở nên quen thuộc.
Tình trạng sẽ tuyệt vọng hơn đối với doanh nghiệp mà chủ tịch, giám đốc vướng vòng lao lý như FLC, Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát hay mới đây nhất là Việt Hân của “đại gia” Đinh Trường Chinh… các trái chủ, khách hàng, nhà thầu xây dựng chỉ có thể đến trụ sở công ty gào khóc hoặc nhảy cầu mà thôi. Với khối lượng hàng tồn khổng lồ cần từ 15 năm đối với phần lớn các doanh nghiệp BĐS có qui mô trung bình và cần đến 149 năm mới có thể tiêu thụ hết như với Vinhomes trong bối cảnh kinh tế hiện tại, không một phép lạ nào có thể cứu vãn nổi cuộc “binh bại như núi đổ.” Điều đó cũng có thể phần nào lý giải mức độ liều mạng “được ăn cả, ngã về không” và chính sách truyền thông lừa dối khách hàng đến cùng của Vin trong canh bạc VFS với hãng xe điện “hồn Trung, xác Việt” Vinfast trong thời gian qua.
Tất cả các giải pháp mà nội các của ông Thủ tướng Phạm Minh Chính thực hiện trong hai năm 2022, 2023 là loay hoay khoanh nợ, hoãn nợ, đảo nợ, và tiếp tục vòng quay vay nợ mới để đổ vào cái hang chuột không đáy BĐS và chứng khoán. Tuy vậy, điều cơ bản nhất khiến cho thị trường BĐS Việt Nam hoàn toàn sụp đổ là bởi người có nhu cầu thực thì không có đủ khả năng tài chính, còn giới đầu cơ thì đang tìm mọi cách rút chân khỏi vũng bùn. BĐS không còn là kênh giữ tiền và rửa tiền an toàn cho giới đầu cơ và quan chức CSVN, chưa kể sẽ phải chịu các mức thuế cao trong thời gian tới khiến dòng tiền bẩn khổng lồ đang chuyển hướng sang các kênh đầu tư khác và tháo chạy khỏi Việt Nam.
Cùng với suy thoái kinh tế kéo dài suốt 3 năm, các doanh nghiệp nội địa đã sức cùng lực kiệt. Đối với khối hộ gia đình, sau thời gian bùng nổ “nhà nhà buôn BĐS,” phần lớn đều vướng vào nợ nần ngân hàng và chi tiêu quá mức. Với qui mô vốn đã mở rộng gấp hàng chục lần so với thời điểm khủng hoảng 2008-2012, cũng như chịu tác động lớn từ biến động địa chính trị, chiến tranh, dịch bệnh, bong bóng BĐS 2023 và khủng hoảng tài chính ngân hàng 2024 sẽ tàn phá nền tảng kinh tế Việt Nam một cách lâu dài, với mức độ nghiêm trọng khó có thể hình dung hết.
Sự sụp đổ của thị trường bán lẻ truyền thống và sản xuất gia dụng nội địa
Bên cạnh bong bóng BĐS và khủng hoảng tài chính trong thời gian tới. Có lẽ chính phủ Việt Nam cũng nên quan tâm tới một cuộc khủng hoảng dân sinh tồi tệ và sự sụp đổ thị trường bán lẻ truyền thống cũng như các ngành sản xuất dân dụng nội địa trong thời gian tới đây.
Nếu như trong giai đoạn 2020 – 2021, mỗi năm có khoảng 100.000 đến 120.000 doanh nghiệp đóng cửa và giải thể bởi dịch bệnh và các chính sách phong tỏa. Thì đến sang năm 2022, cuộc chiến tranh Nga – Ukraine và các chính sách ngoại giao chiến lang của Trung Quốc đã khiến các nước phương Tây buộc phải xác định lại các chính sách về địa kinh tế, chính trị mới. Dòng vốn đầu tư FDI tháo chạy khỏi “công xưởng thế giới” Trung Quốc nhẽ ra là một cơ hội “ngàn năm có một” đối với các quốc gia có lợi thế tự nhiên, dân số và địa lý như Việt Nam. Nhưng đáng tiếc sự trì trệ về thể chế cũng như quá trình chuyển đổi chậm chạp ở khối doanh nghiệp bởi thiếu nguồn lực, công nghệ và nhân sự trên một nền tảng rất yếu về logistic khiến cho Việt Nam cho đến nay vẫn là kẻ đứng ngoài bữa tiệc. Năm 2023, số lượng doanh nghiệp đóng cửa trong 10 tháng đầu năm đã gần 150.000 doanh nghiệp với bình quân khoảng 15.000 doanh nghiệp/tháng rời cuộc chơi.
Trên thực tế, mặc dù từ 2018 tới nay vốn FDI có tăng nhưng phần lớn là tăng qua hoạt động MA, mua cổ phần, cổ phiếu doanh nghiệp, tăng điều chỉnh các dự án đầu tư cũ với mức điều chỉnh không đáng kể (trung bình chỉ khoảng 4-5 triệu USD/dự án), còn các dự án đầu tư mới có xu hướng giảm cả về qui mô lẫn số lượng. Năm 2019 ghi nhận là năm có lượng vốn FDI cao nhất trong 10 năm với tổng vốn đầu tư là 38 tỷ USD nhưng thực chất chỉ có 17 tỷ USD vốn đăng ký mới. Trong 10 tháng đầu năm 2023, tổng vốn đầu tư FDI vào Việt Nam chỉ có 25,76 tỷ USD, trong đó chỉ có khoảng gần 18 tỷ USD cho các dự án đầu tư mới. Như vậy, xu hướng là tổng đầu tư vốn FDI và số lượng dự án và vốn đầu tư mới đều không tăng, thậm chí giảm như các năm 2021, 2022. Sự suy giảm thấy rõ ở các đầu tàu kinh tế như khu vực Đông Nam Bộ. Ngoài ra, điều đáng quan tâm nữa là nguồn vốn FDI gia tăng chủ yếu lại đến từ Trung Quốc đặc biệt ở các tỉnh phía Bắc. Đó là điều đáng lo hơn là đáng mừng.
Trong những ngày qua, trao đổi với nhóm các bạn trẻ bán hàng online trên các hội nhóm nhập hàng từ Trung Quốc về phân phối bán lẻ trong thị trường nội địa tôi có được một thông tin rất đáng lo ngại. Đó là việc Trung Quốc đang xúc tiến hoàn thiện hạ tầng cho 5 hệ thống siêu tổng kho ở các cửa khẩu Việt Trung và một tổng kho hàng miễn thuế cực lớn ở Hải Phòng. Mục đích của Trung Quốc là sẽ thực hiện một qui trình bán hàng Direct to sell, trực tiếp từ các nhà sản xuất Trung Quốc tới người tiêu dùng Việt Nam mà không qua bất cứ môt trung gian nào, hoàn toàn miễn phí ship, với ưu đãi về thuế, thời hạn giao hàng trong vòng 24 giờ. Hệ thống các siêu tổng kho này sẽ đi vào hoạt động từ năm 2024.
Đây một trong những nội dung hợp tác trong khuôn khổ “Hai hành lang, một vành đai kinh tế Bắc Bộ” được ông Nguyễn Phú Trọng thúc đẩy và ký kết với Trung Quốc từ 2017. Với qui mô sản xuất khổng lồ, giá cả cực kỳ cạnh tranh, chất lượng, dịch vụ logistic vượt trội, có thể hình dung ra được kết cục đối đầu giữa khối doanh nghiệp nội địa Việt Nam với các doanh nghiệp Trung Quốc. Đó thực sự là một cuộc thảm sát đối với giới doanh nghiệp vừa và nhỏ Việt Nam.
Sau hai năm dịch bệnh, các sàn giao dịch thương mại điện tử Trung Quốc như Lazada, Shopee, Tiki…kiếm bộn tiền tại thị trường Việt Nam trong khi các mô hình kinh doanh thương mạ i truyền thống của giới tiểu thương Việt thì tàn lụi nhanh chóng. Chỉ trong một thời gian ngắn nữa, người ta sẽ không còn nhìn thấy các trung tâm thương mại như An Đông, Bến Thành, Đông Ba… cũng như các khu phố thương mại truyền thống sầm uất ở quận 1, quận 5, quận 4… Đây cũng là một qui luật phát triển tất yếu bởi toàn cầu hóa và TMĐT (thương mại điện tử) nhưng hàng triệu tiểu thương và người lao động sẽ ra sao?
Dân sinh sẽ thêm khốn cùng. Các nhà lãnh đạo Việt Nam trong khi dâng miếng bánh thị trường nội địa trị giá 20 tỷ USD, với mức tăng trưởng 30%/năm cho các doanh nghiệp Trung Quốc, đã hoàn toàn loại bỏ lợi ích và sinh kế của khoảng 5 triệu hộ kinh doanh cá thể cũng như hàng trăm ngàn doanh nghiệp sản xuất nhỏ nội địa.
Một người bạn trẻ có nói với tôi rằng, sức mạnh đáng sợ nhất của Trung Quốc không phải là công nghệ đỉnh cao hay chất lượng hàng hóa mà sức mạnh đó đến từ hệ thống hậu cần logistic cực kỳ hiệu quả, tối ưu chi phí, có qui mô khổng lồ, phức tạp nhưng hoạt động vô cùng trơn tru. Đó là kết quả của một nỗ lực phi thường, không ngừng nghỉ của cộng đồng doanh nghiệp Trung Quốc, được thúc đẩy bởi với hệ thống chính quyền có hiệu năng cao. Đó là điều mà nhiều người Việt khó chịu khi nghe thấy như vậy nhưng thực tế chính quyền Trung Quốc hỗ trợ cho doanh nghiệp rất tốt và liêm chính hơn Việt Nam nhiều.
Ở Việt Nam các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp chỉ là những khẩu hiệu, nghị quyết trên giấy còn thực tế, các doanh nghiệp Việt Nam hoàn toàn phải tự xoay sở, muôn vàn khó khăn và chịu đựng tầng tầng lớp lớp bóc lột của đủ mọi loại sai nha, viên chức hủ bại, dốt nát và tham lam. Giới doanh nghiệp Việt Nam sẽ phải đối diện thực tế tàn khốc hơn nhiều để tồn tại trong một bối cảnh ngày càng hỗn loạn hơn về chính trị xã hội.
Một cuộc sụp đổ và khủng hoảng toàn diện về kinh tế xã hội chính trị đang đến gần trong khi giới chóp bu vẫn còn đang mơ màng giấc mơ ban trưa về nền kinh tế 4.0 với các đại dự án tỷ USD trong lĩnh vực chip, bán dẫn sẽ nhanh chóng biến Việt Nam thành rồng, thành hổ trong khu vực!
Tùng Phong
