Tờ Tuổi trẻ hôm 10.07.2018 đã đăng tin ông Nguyễn Xuân Phúc đã đồng ý với đề xuất của Thành Hồ trong việc chuyển đổi 26.000 hecta đất nông nghiệp của thành phố thành đất ở đô thị, công nghiệp, dịch vụ …với mục đích đem về cho ngân sách khoảng 1,5 triệu tỷ đồng (tương đương khoảng 65 tỷ USD) thông qua đấu giá đất trong thời gian tới đây.
Theo ông Nguyễn Thiện Nhân cho hay, tỷ trọng đất nông nghiệp của thành Hồ cao và chưa được sử dụng hiệu quả, trong khi tỷ trọng đất dịch vụ và đô thị còn thấp, việc chuyển đổi này tạo nguồn vốn cần thiết cho thành phố trong bối cảnh thiếu vốn để phát triển. Có thể nói, đây là bước cụ thể hóa nghị quyết của Quốc hội khóa 4 vừa qua, trong việc thông qua nhóm cơ chế đặc thù cho thành Hồ. Tuy nhiên, với bối cảnh kinh tế hiện tại của Việt Nam và khu vực, liệu rằng, điều này có đem lại hiệu quả như kỳ vọng của ông Nhân hay không hoàn toàn là vấn đề khác.
Thị trường Bất Động Sản ở Sài Gòn đang ở trước ngưỡng cửa của “chu kỳ” suy trầm 10 năm/ lần, sau một thời gian dài đã lên cơn “tăng động”, đẩy mức giá đất nền và căn hộ lên cao ngất ngưởng. Theo những kết quả thống kê, khảo sát thị trường gần đây của CBRE thì sức mua của thị trường đã giảm mạnh so với thời điểm 5 tháng trước, trung bình mức tiêu thụ giảm khoảng 30% đối với thị trường căn hộ.
Nguyên nhân đưa ra được cho là ảnh hưởng tâm lý lo ngại về độ an toàn, các chính sách đền bù đảm bảo quyền lợi khách hàng của các doanh nghiệp Bất Động Sản kể từ sau thảm họa cháy tòa nhà Carina. Bên cạnh đó, chính sách thắt chặt tín dụng cho Bất Động Sản cũng làm hạn chế sức mua của thị trường. Mức tồn kho của thị trường ở phân khúc căn hộ tăng cao.
Riêng đối với những dự án condotel mức tồn kho rất lớn, từ 70% – 90%. Thị trường đất nền, sức mua giảm mạnh 60- 70% so với 5 tháng trước. Dân lướt sóng và đầu cơ dịch chuyển về các tỉnh như Bà Rịa Vũng Tàu, Long An… và đang tạo ra những đợt “sóng ảo” ở các tỉnh này. Khu vực Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong sau một thời gian “sốt” điên cuồng đã đóng băng tức khắc sau quyết định tạm dừng thông qua dự luật Đặc khu.
Viễn cảnh u ám của thị trường Bất Động Sản ở cực tăng trưởng kinh tế quan trọng bậc nhất quốc gia là thành Hồ, không đơn giản chỉ là cơn trồi sụt theo những đợt thổi giá, tung hứng của những “cá mập” của thị trường như trước đây. Sức mua giảm sút nhanh chóng trong một thời gian rất ngắn trong khi nguồn tiền trên thị trường vẫn “dồi dào”, quả là một điều bất thường – một sự im lặng đáng sợ trước cơn bão lớn?
Điều đáng lo ngại là thị trường Bất Động Sản đang “xì hơi” nhanh sau một đợt “sốt ảo” trong suốt năm 2017 sau 2 đợt bơm tiền “vô tiền khoán hậu” lên tới 1,2 triệu tỷ đồng vào thị trường. Cơn “xì hơi” đúng trong thời điểm nền kinh tế Việt Nam đang cực kỳ dễ bị tổn thương bởi ảnh hưởng từ cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung leo thang.
“Trâu bò đánh nhau ruồi muỗi chết”, nền kinh tế yếu ớt, với tỷ trọng lớn phụ thuộc nguồn nguyên liệu, thiết bị, công nghệ từ Trung Quốc cũng trở thành mục tiêu áp đặt mức thuế mới của chính quyền Donald Trump. Ví dụ tiêu biểu nhất mới đây là các mặt hàng thép, nhôm của Việt Nam có sử dụng phôi nguyên liệu và công nghệ Trung Quốc đã bị áp thuế hơn 250%. Quyết định mức thuế mới này gần như là giấy báo tử cho nền công nghiệp luyện kim chưa kịp lớn của Việt Nam cũng như những tổ hợp Formosa, Hòa Phát…
Ảnh hưởng trực tiếp với nền kinh tế có thể chưa lớn, nhưng ảnh hưởng gián tiếp vô hình thì rất khó đánh giá hết. Với một nền kinh tế qui mô nhỏ như Việt Nam, chỉ một vài sự thay đổi trong chính sách thương mại ở các thị trường như Mỹ, EU cũng tạo ra như biến động mạnh. Tăng trưởng kinh tế và thị trường Bất Động Sản cũng sẽ bị ảnh hưởng theo.
Nguồn cung Bất Động Sản và mức giá “trên trời” so với thu nhập bình quân của người dân ở thời điểm hiện tại đã vượt quá xa nhu cầu thực của thị trường. Giới đầu cơ và đầu tư Bất Động Sản khó có thể tiếp tục “ôm” thêm hàng khi lượng hàng tồn, mặt bằng giá đã quá cao trong khi nhu cầu thực lại hạn chế.
Cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung mới bắt đầu nhưng hơi nóng của nó đã nung đỏ những sàn chứng khoán của Trung quốc cũng như Việt Nam. Việc chuyển đổi tới 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất dịch vụ và đô thị với dự định thu về ngân sách thành phố 65 tỷ USD, sẽ là một vấn đề không hề đơn giản nếu chỉ trông chờ vào “Cầu” nội địa. Vậy một lượng lớn Bất Động Sản này sẽ phục vụ cho nhóm khách hàng nào?
Trong một cuộc họp mặt giữa ủy ban MTTQ (mặt trận tổ quốc) thành Hồ và Hội nghị Hiệp thương chính trị nhân dân Trung Quốc thành phố Thượng Hải (gọi tắt là Chính Hiệp Thượng Hải) vào cuối tháng 4.2018, đề xuất rất đáng chú ý của một đại gia trong lĩnh vực Bất Động Sản Trung quốc: E- House (doanh nghiệp đang thành công nhất trong lĩnh vực nghiên cứu thị trường, xúc tiến bán hàng cho các công ty Bật Động Sản hàng đầu của Trung Quốc và đồng thời cũng có những dự án đầu tư lớn) khi muốn điều chỉnh qui định về thời gian sở hữu nhà ở đối với công dân Trung quốc sang làm việc ở thành Hồ lên tới 100 năm, cũng như các hỗ trợ tạo điều kiện cấp thị thực cho công dân Trung Quốc.
Cũng theo lời của vị tổng giám đốc của E House, ông Ding Zuyu, thì công ty này sẽ sớm xúc tiến các dự án đầu tư tại thành Hồ. Một suy đoán có cơ sở rằng, những đề nghị chuyển đổi 26.000 hecta đất nông nghiệp sang đất đô thị và dịch vụ của thành Hồ, chỉ 3 tháng sau cuộc gặp gỡ với Chính Hiệp Thượng Hải, cũng như chấp thuận sốt sắng của ông Thủ tướng, nhiều khả năng xuất phát từ những viễn cảnh đầy hứa hẹn của một thị trường Bất Động Sản có “giá trị tiềm năng” lên tới 1000 tỷ USD, đã được vẽ ra từ những nhà đầu tư và môi giới Bất Động Sản Trung Quốc?
Chẳng phải sao khi những “thiên tài Đảng ta” luôn mơ tới một phố Đông Thượng Hải, Thâm Quyến ở bờ sông …Sài Gòn?
Công bằng mà nói, thành Hồ đóng góp tới 1/3 ngân sách quốc gia, ½ kiều hối cả nước và đồng thời luôn là cực tăng trưởng quan trọng nhất Việt Nam. Trong nhiều thập kỷ qua, chính sách của Hà Nội áp dụng cho thành phố này không khác mấy việc vắt sữa bò. Tiền của thành Hồ được đem về nuôi bộ máy Trung ương và xây dựng thủ đô ngàn năm văn vật. 18% tổng thu ngân sách là con số mà thành phố được giữ lại để sử dụng chi tiêu và phát triển.
Số tiền này thậm chí không đủ để chi thường xuyên cho một bộ máy chính quyền khổng lồ vốn “quen ăn, không quen làm”. Hạ tầng xuống cấp và không đáp ứng nổi nhu cầu phát triển, bộ mặt đô thị nhếch nhác, qui hoạch đô thị bị xé nát bởi tầm nhìn thiển cận và thói giành ăn của những phe phái trong chính quyền địa phương.
Những khu đô thị mới mọc lên với bộ mặt hoành tráng, nhưng trên nền tảng hạ tầng giao thông, cấp thoát nước, phòng chữa cháy, không gian xanh và dịch vụ công ích… hết sức yếu và thiếu. Đất nông nghiệp bị thu hồi vô tội vạ, rồi được xây dựng bán lại với giá gấp trăm ngàn lần, gây ra tình trạng khiếu kiện oan sai nhức nhối mà những dự án như Thủ Thiêm, Phước Kiển,… là ví dụ tiêu biểu cho cái gọi là nền kinh tế “định hướng xã hội chủ nghĩa” hay những “chủ trương lớn của Đảng”.
Trong một bối cảnh kinh tế thế giới và khu vực “thập diện mai phục” đầy rủi ro và u ám, khi núi nợ công ngày một “cao cao mãi”, nguồn vốn vay quốc tế ngày một eo hẹp, kiều hối giảm mạnh và giá dầu lao dốc, áp lực trả nợ khiến cho giới chức Ba Đình có lẽ đã nhìn thấy những viễn cảnh chẳng lấy gì làm tươi sáng nên đã nhanh chóng thông qua dự luật Thiết Quân luật và giới nghiêm, để phòng bị những kịch bản Lybia hay Venezuela có thể sẽ trở thành hiện thực trong tương lại không xa.
Hơn bao giờ hết, sự khẩn thiết tìm kiếm những giải pháp hay “chủ trương lớn”, như cách nói của những “lãnh đạo” csvn để mang về ngoại tệ, duy trì sự sống còn của chế độ, lại lớn như bây giờ. Một miếng lớn và cũng có thể là vụ “áp phe cuối cùng” đầy béo bở cho giới chức CSVN khi theo đuổi việc xây dựng những đặc khu kinh tế cho Trung Quốc ở ngay tại thành Hồ, cũng như 3 khu nhượng địa là Vân Đồn, Vân Phong, Phú Quốc?
Tân Phong, ngày 10.07.2018
