Một người có thể kiếm được một mức lương cao, nhưng chỉ bất động sản mới có thể tạo nên sự giàu có – Trong nhiều thập kỷ, đó là tâm lý của người Trung Quốc.
Bất động sản chiếm khoảng 70% tài sản hộ gia đình của Trung Quốc và chiếm tới 30% nền kinh tế của nước này. Nhưng vụ vỡ nợ của China Evergrande Group, với giá nhà giảm và các cuộc tẩy chay nộp tiền định kỳ mua bất động sản diễn ra sau đó, đã đẩy nền kinh tế Trung Quốc vào vòng xoáy đen tối nhất kể từ Cách mạng Văn hóa. Người Trung Quốc đang nghĩ lại về bất động sản.
Cú gục ngã ngoạn mục của Evergrande cũng là một lời cảnh báo đối với Việt Nam. Từ sự ưa chuộng bất động sản, đến thực hành bán trước các căn chung cư, đến việc quản trị công ty của các công ty phát triển bất động sản, Việt Nam đang có quá nhiều điểm tương đồng với Trung Quốc.
Hiện tại, quốc gia Đông Nam Á này đang vướng vào các vụ bê bối của các công ty phát triển bất động sản. Vào tháng 3, chính phủ đã bắt giam Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC, vì hành vi thao túng thị trường chứng khoán. Quyết đã chỉ đạo người thân mở 450 tài khoản chứng khoán; họ giao dịch thường xuyên, tạo ra khối lượng giao dịch giả tạo và làm tăng giá cổ phiếu cho các công ty trong danh mục đầu tư của Quyết. Tháng sau, Đỗ Anh Dũng, chủ tịch của một công ty phát triển bất động sản khác, bị bắt vì đã cung cấp thông tin tài chính sai lệch cho các nhà đầu tư. Dũng đã huy động được hơn 10 nghìn tỷ đồng (427 triệu USD) từ việc bán trái phiếu công ty.
Đây là những chiến thuật quen thuộc được các công ty phát triển bất động sản Trung Quốc đã từng triển khai. Những công ty như Evergrande luôn tìm cách vay mượn, để mở rộng hoạt động kinh doanh của họ lớn hơn một chút. Nhằm mục đích vượt qua việc giám sát của Bắc Kinh, các công ty phát triển nhà đã huy động tiền từ việc bán trái phiếu tư nhân, vốn được đặt bên ngoài bảng cân đối kế toán. Giá cổ phiếu của các công ty trong danh mục đầu tư của họ cũng có thể tăng vọt và lao dốc một cách bí ẩn. Các trò thao túng này đã không kết thúc tốt đẹp. Trong năm qua, 28 trong số 100 công ty phát triển bất động sản hàng đầu đã phá sản hoặc yêu cầu các chủ nợ của họ gia hạn thời gian trả nợ.
Nhưng vụ việc đứng đầu bảng của tất cả các vụ bê bối là Alibaba – không liên quan gì đến gã khổng lồ thương mại điện tử Trung Quốc – mà là Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba, có trụ sở tại TP.HCM. Công ty Alibaba của Việt Nam đã bán những mảnh đất trống nhỏ, bằng cách nói với hàng nghìn người mua rằng họ đang có được một mảnh đất của một địa điểm phát triển lớn gần các trung tâm thương mại. Công ty này đã lừa các nhà đầu tư số tiền hơn 100 triệu đô la.
Đó là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang hỗn loạn và không được kiểm soát – thứ mà Alibaba của Việt Nam bán là đất nông nghiệp, loại bất động sản không những không thể xây nhà ở mà còn phản ánh tư duy văn hóa coi đất đai có giá trị hơn tất cả các tài sản khác.
Bất chấp vụ bê bối Alibaba năm 2019, người Việt Nam vẫn không hề nản lòng. Đất nền vẫn là hạng mục đầu tư bất động sản thu được nhiều vốn nhất, tiếp theo là các bất động sản xây trên đất nền như biệt thự, nhà liền kề và sau đó là chung cư. Tính đến quý II, bất động sản xây trên đất nền tại TP.HCM có trị giá trung bình 6.913 USD/m², tăng 48% so với năm ngoái, theo dữ liệu do CBRE, một công ty môi giới cung cấp.
Cũng giống như Trung Quốc, việc bán hàng trước, với các căn hộ được mua từ rất lâu trước khi chúng được xây dựng, đang thống trị thị trường nhà ở chính của Việt Nam. Tại công ty con Vinhomes JSC của Công ty Cổ phần Tập đoàn VinGroup, một công ty phát triển các khu dân cư lớn nhất cả nước, hầu hết các căn hộ đều được bán ngay sau khi chính phủ hợp thức hóa các giấy tờ sử dụng đất thương mại và việc động thổ xây dựng dự án, với người mua phải trả ít nhất 30% tổng giá mua. Phần còn lại được thu sau đó khi quá trình xây dựng diễn ra.
Việc bán hàng trước có thể khiến hai bên cùng có lợi, đặc biệt là ở một thị trường đang lên như Việt Nam. Việc này giúp các chủ đầu tư thu được tiền mặt nhanh hơn, trong khi người mua nhà có thể chốt mức giá hiện tại trước khi các căn hộ được hoàn thiện, thường là hai năm sau đó. Tuy nhiên, giống như người tiêu dùng ở Trung Quốc, hiện tại họ phải chịu những rủi ro đáng kể. Các cuộc tẩy chay không chịu thanh toán định kỳ gần đây xuất phát từ sự thất vọng của người mua rằng các chủ đầu tư đã lấy tiền của họ nhưng không thể hoàn thành việc xây dựng.
Cách tiếp cận này đang gây đau đầu ở Việt Nam. Vào năm 2019, một dự án khu dân cư cao cấp do Công ty Cổ phần Đầu tư Novaland, một trong những nhà đầu tư xây dựng lớn nhất Việt Nam, cho biết họ không thể bàn giao 187 căn hộ tại TP.HCM. Khu đất này đang bị chính phủ thu giữ vì các cuộc điều tra chống tham nhũng.
Năm ngoái, dự án Palm Garden của TP.HCM, do Công ty Keppel Land của Singapore hợp tác phát triển, đã phải hoàn lại 10% tiền đặt cọc mà họ đã thu từ hơn 600 người mua. Các nhà phát triển “vẫn chưa nhận được giấy phép để bắt đầu xây dựng” hai năm sau khi ra mắt và “không thể chắc chắn khi nào” họ có thể động thổ, theo một thư chấm dứt hợp đồng được gửi cho người mua và được Bloomberg Opinion lấy được. Những người mua căn hộ Palm Garden là những người may mắn – nhà phát triển bất động sản của họ là một trong số ít những công ty đã hoàn trả tiền đặt cọc nhanh chóng.
Chính phủ Việt Nam rõ ràng đang lo lắng. Để ngăn chặn bong bóng bất động sản, ngân hàng trung ương đã yêu cầu các tổ chức cho vay thương mại thắt chặt tín dụng. Tính đến tháng 6, dư nợ cho thị trường bất động sản, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ cho vay, đã tăng 14% so với một năm trước đó, nhanh hơn mức tăng trưởng tín dụng trung bình của nền kinh tế là 9,4%.
Người tiêu dùng Việt Nam hiện đang gặp khó khăn để được chấp thuận các khoản vay thế chấp. Vào thời điểm hiện tại, chỉ có 20-30% người mua có thể được vay mua nhà, so với 50-60% trước đây, các nhà môi giới tại TP.HCM cho biết. Nhưng phán quyết vẫn chưa được đưa ra về việc liệu việc thắt chặt tín dụng này có thể làm giảm việc đầu cơ hay không. Họ nói, các nhà đầu cơ hiếm khi đến ngân hàng để vay thế chấp.
Cũng giống như Trung Quốc trước đây, Việt Nam đang rất vội vàng. Ngay sau khi hoàn thành tầng hầm, các chủ đầu tư muốn bán hết tất cả các căn hộ theo kế hoạch, và chuyển sang dự án khác. Người tiêu dùng cũng muốn nhanh chóng leo lên các bậc thang của tầng lớp trung lưu và trở thành những chủ nhân tự hào trước khi những ngôi nhà trở nên quá đắt đỏ. Tốc độ quay vòng vốn nhanh này gây ra các rắc rối cho tương lai. Trong khi nền kinh tế Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa để phát triển, thị trường bất động sản của nước này đã trở thành bong bóng sắp nổ.
Cù Tuấn dịch từ Bloomberg
Nguồn: FB Cù Tuấn
